澳门尼斯人南华期货宏观经济日报

据统计,今年7月起,一线城市中,深圳、北京、上海三地住房租金环比均上涨,涨幅分别为3.1%、2.4%、2.1%。其中北京房租上涨更多。北京房租涨势最为凶猛,平均租金同比上涨21.89%。通州区、昌平区和大兴区,同比上涨已超过30%,其他区的同比涨幅基本也都超过10%。

摘要:8月17日,北京市住建委联合市银监局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确要求住房租赁企业:不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。昨日,北京市住建委相关负责人重申,市住建委已经会同市银监局、市金融局等…

   
违规拆迁建筑的逐年增加,导致北京房源供给减少。目前北京每年要拆掉各类违章建筑,违规拆迁任务逐年增加。2015年的拆违任务是1500万平米;2016年拆违完成量是2979万平米;2017年的计划是4000万平米,实际完成是5985万平米。而今年截至4月30日,今年北京市共拆除违法建设1640.9万平方米,完成全年4000万平方米计划的41%,拆除量是去年同期的3.8倍。

  8月17日,北京市住建委联合市银监局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确要求住房租赁企业:不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。昨日,北京市住建委相关负责人重申,市住建委已经会同市银监局、市金融局等调查“租房贷”,将严查这些中介机构的资金来源和流向,一旦查实将从严处罚。

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随着违规建筑的逐年递增的拆掉,导致底层房源供给减少,违法居住空间拆了,就只能选择楼房群租,楼房群租需求多了,就会打破单间出租供需的平衡,而单间供需的失衡,就会继续打破整套供需的失衡。

  昨日,据媒体报道,杭州的一家名为“鼎家”的长租公寓公司宣布破产,据租客反映,鼎家曾许诺租客用押一付一的方式缴纳房租,实际上是让租户在不知情的情况下使用了“租房贷”,租客“莫名其妙背负了一笔贷款”,违规“租房贷”成为舆论指责的焦点。昨日,北京也有市民反映类似的情况。对此,市住建委相关负责人表示,市住建委已经会同市银监局、市金融局等启动调查“租房贷”,将严查这些中介机构的资金来源和流向,一旦查实违规行为,将从严处罚。

   
北京房源正常供给还可以看2个指标,第一个是北京房地产开发投资额累计同比,另一个是北京房屋竣工面积累计同比,而这两个指标都是负值,说明在合法的住宅供给上,下降趋势也是明显的。

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从北京房源需求来看,主要看北京人口的数量。北京市统计局、国家统计局北京调查总队27日联合发布的北京市2017年国民经济和社会发展统计公报显示,2017年末北京常住人口2170.7万人,比上年末减少2.2万人,户籍人口1359.2万人,比上年末减少3.7万人。需求端常住人口一点点的微降,远远抵不过实际违规建筑拆除量带来的供给端居住空间降低速度。

  缺口400万间?与事实不符!

  中国房价行情网给出了一份全国主要城市租金情况的数据,7月全国主要城市房租同比涨幅排名中北京居于第六位。各方对租金的上涨已经没有了疑问,但“到底是谁推动了租金的上涨”成了争论的一个焦点。

  有声音认为,北京的拆违是房租上涨的主要推手。有自媒体引用官方数据称,“2016年之前,北京每年的拆违任务是1500万平方米左右,2016年拆违完成量是2979万平方米,2017年的计划是4000万平方米,实际完成是5985万平方米,2018年计划拆违4000万平方米,前4个月就完成了1640万平方米,而北京国有土地上的所有住宅建筑面积也就不到5亿平方米,最近北京拆掉的几乎八分之一,这显然对房租的上涨是有刺激的。”而一些机构发布的数据更是把两者联系在一起:“仅北京而言,租赁人口共800万人,目前租赁房源量约为350万间,面临着400万间以上的租赁缺口。”

  对此,昨日北京房产中介协会会长李文杰表示,违建拆除是理所当然的,这些建筑本身具有较大的安全隐患,不适合居住。北京近几年拆除的违法建设中,80%是非居住类违法建筑,北京拆违的规模还不及上海。拿拆违总量的数据来说事,明显不客观。这其中确实会新增一部分需求,特别是一些针对低价租赁住房的需求,北京推出和发展租赁型职工集体宿舍,就是帮助他们解决居住需求。

  针对“北京存在400万间以上的租赁缺口”的说法,李文杰表示,简单按人均一间房的测算缺口并不科学。根据中介协会等调研数据显示,成套住宅大约每套租赁人口为3.6人,而每套房屋平均有2.3个房间。

  观点

  中介协会:拆违不是本轮租金上涨主要因素

  李文杰介绍,2017年以来拆除的违法建设合计7625万平方米,80%属于非居住类,仅有20%、1525万平方米左右作为居住使用,按人均租住建筑面积估算影响人口近60万人。这部分人,有不少已经流出北京。据了解,2017年以来同期北京常住人口净流出在10万人以上,其余的转化为衍生租赁需求,就近搬入周边合法的居民村民住房租住。租赁总需求减少的同时,住房供应在不断增加。据统计,2017年本市新增住房9万套、今年以来新增7万套,累计新增16万套,按套均可住3.6人计算,可吸纳租赁人口57.6万,这些住房68%分布在租住较为集中、租金较低的郊区,租赁市场供应总体有保障。需求和供给一减一增,供求关系实趋改善,“可以说,拆违带来的需求增加不是这轮租金上涨的主要因素”。

  李文杰表示,北京的住房租赁市场确实存在供需矛盾,所以加大供应仍是目前需要重点发力的方面。为此市住建委已经提出了明确的措施,迅速开工建设、分配、收购转化、改建一批租赁住房,多种渠道增加租赁房源供给。